Sota on vaikuttanut myös Ukrainan asuntomarkkinaan

Jo kolmatta vuotta jatkuva sota on muokkannut monen muun alan ohella myös Ukrainan asuntomarkkinoita. Tässä tuoreita tilastoja.

Valtion tilastokeskuksen mukaan ennen sotaa, vuonna 2021, eniten asuntoja rakennettiin Kiovaan, Odessaan, Lviviin ja Harkovan alueelle. 

Sodan aikana rakentajien maatieteellinen fokus on muuttunut turvallisuustilanteen mukaan ja viime vuonna (2023) uudiskohteita rakennettiin eniten Lviviin, Kiovan ympäristöön, Vinnytsiaan ja Ivano-Frankivskiin.

Yllättäjä Vinnytsia

Asiantuntijoiden mukaan yllättävää on Vinnytsian alueen uusien asuntojen tarjonnan kasvu, sijaitseehan vajaan 400 000 asukkaan kaupunki melko kaukana Puolan rajasta. 

Sijainnista huolimatta Vinnytsiaa pidetään melko turvallisena. Kaupunki on yksi Ukrainan merkittävistä IT-keskittymistä ja hintatasoltaan Kiovaa ja Lviviä edullisempi.

Lviv edelleen suosituin

Lviv on säilyttänyt asemansa Ukrainan suosituimpana muuttokohteena. 

Kaupungin suuri IT-klusteri rekrytoi runsaasti ennen sotaa, mikä näkyi muun muassa A-luokan toimistojen käyttöasteessa ja hinnoissa. 

Ensimmäistä kertaa historian aikana myös Lvivin asuntojen keskihinta nousi pääkaupunkia korkeammiksi, vaikka kalleimmat neliöt löytyvätkin edelleen Kiovasta.

Rakennuslupien valossa tarjonta Lvivissä jatkuu vahvana tänä vuonna. Ainoa asia, joka voi hidastaa sitä, on sopivien  rakennustonttien puute.

Ivano Frankivsk +27%

Vaikka Lvivissä rakennetaan eniten, Ivano-Frankivsk johtaa hintojen nousuvauhdissa. 

Hinnat olivat nousseet (YTD maaliskuu 2024) Ivano-Frankivskissa 27 % vuodessa. Viime aikojen nousu on nopeampaa kuin Lvivissä ja Odessassa. Lvivissä hinnat nousivat eniten viime vuonna, Odessassa puolestaan ennen sotaa.

Kiovassa ja sen ympäristössä tilanne oli sen sijaan erikoinen. Turvallisuustilanteesta huolimatta uusien asuntojen hintapyynnöt pysyvät edelleen korkealla, mutta hintapyyntöjen ja toteutuneiden kauppahintojen erotus oli yksiöissä kasvanut 13 000 dollariin. 

Kiovassa ja sen ympäristössä on havaittavissa myös suurin aloitusten väheneminen. Rakentajien mukaan Kiovassa asuntoja ostetaan nyt asumiseen. Ennen sotaa ollut merkittävä sijoitusasuntojen kauppa on sen sijaan tyrehtynyt.

Kuluvan vuoden näkymät 

On todennäköistä, että asuntokysyntää tukevat tänäkin vuonna hyvin palkatut IT-alan ammattilaiset. 

Tätä kysyntää on Lvivin, Kiovan ja Vinnytsian lisäksi myös Ivano-Frankivskilla ja Podilissa. Myös lähellä Puolan rajaa sijaitsevaa Lutskia sekä Lvivin ja Vinnytsian välissä sijaitsevaa Khmelnytskyia povataan tämän vuoden nousijoiksi.

Asuntojen kysynnän maantieteelliseen jakautumiseen vaikuttaa Ukrainan turvallisuustilanne. Oman mausteensa siihen tuovat myös pääkaupungin asuntomarkkinoiden lukuisat skandaalit ja rakennuttajien taloudelliset ongelmat. 

Lisäksi edullisimmat pääkaupungin uusista asunnoista sijaitsevat epämukavissa betonilähiöissä.

Rakennuslupatilastojen perusteella investoinnit siirtyvät yhä enemmän Länsi-Ukrainaan. 

Täytyy kuitenkin muistaa, että asuntomarkkinoiden tilastointi on Ukrainassa varsin puutteellista verrattuna moniin EU-maihin. 

Rakennuttajat siirtymässä vasta nyt uuden lainsäädännön vaatimaan omaisuuden rekisteröintiin, jonka tuloksena myyntitilastoista tulee toivottavasti aikaisempaa luotettavampia.

UUSIEN ASUNTOJEN HINTOJA (asuntoluokat: economy, comfort, business ja premium) maaliskuussa 2024. Hinnat perustuvat myynnissa olevien uusien asuntojen hintapyyntöihin. Hinnat USD/m2. Huom! Ukrainassa uusi asunto myydään ilman pintamateriaaleja ja kiintokalusteita.

Lviv 750 (economy)-1910 USD (premium)

Kiova 710 (economy) -2440 USD (premium)

Harkova 600 (economy) -1190 USD (premium)

Dnipro 780 (economy) -1610 USD (premium)

Ivano Frankivsk 460 (economy) - 2010 USD (premium)